Gratis lejekontrakt skabelon

Introduktion til lejekontrakter

Boligmarkedet i Danmark er præget af mange forskellige lejeformer, og et velfungerende lejemål starter altid med en korrekt udformet lejekontrakt. Uanset om du er førstegangslejer, erfaren udlejer eller på udkig efter at dele en lejebolig med roommates, er forståelsen af lejekontrakter afgørende for et succesfuldt lejeforhold.

Indholdsfortegnelse

1. Introduktion til lejekontrakter
2. Hvad er en lejekontrakt?
3. Den nye A9-standardkontrakt
4. Sådan laver du en juridisk korrekt lejekontrakt
5. Særlige forhold i lejekontrakten
6. Deling af lejebolig
7. Fremlejekontrakter
8. Huslejestigninger og regulering
9. Vedligeholdelse og istandsættelse
10. Afslutning af lejeforhold
11. Konflikthåndtering og klageinstanser
12. Særlige situationer
13. Nye digitale krav til lejekontrakter
14. Rettigheder og pligter i et lejeforhold
15. FAQ - Ofte stillede spørgsmål
16. Opdateringer i lejelovgivningen 2025

I 2025 er der kommet flere nye regler og præciseringer i lejelovgivningen, som både lejere og udlejere skal være opmærksomme på. Denne guide vil føre dig gennem alle aspekter af moderne lejekontrakter og give dig den viden, du behøver for at sikre dine rettigheder og forstå dine forpligtelser.

Hvad enten du står over for at skulle underskrive en ny lejekontrakt, overvejer at fremleje dit værelse eller har brug for at forstå de juridiske aspekter ved deleboliger, finder du svarene her. Lad os dykke ned i lejekontrakt-junglen sammen.

Hvad er en lejekontrakt?

Definition og formål

En lejekontrakt er den juridisk bindende aftale mellem lejer og udlejer, der definerer alle vilkår for udlejningen af en bolig eller et erhvervslokale. Kontrakten fungerer som det centrale juridiske dokument, der regulerer rettigheder og pligter gennem hele lejeperioden.

I sin essens er lejekontrakten fundamentet for ethvert lejeforhold og dækker alle væsentlige aspekter fra husleje og depositum til vedligeholdelsespligter og opsigelsesvilkår. En grundig lejekontrakt efterlader minimal plads til misforståelser og giver begge parter et klart referencepunkt ved eventuelle uenigheder.

Derfor er en lejekontrakt afgørende

En lejekontrakt er langt mere end bare et formelt dokument - det er din juridiske sikkerhed i lejeforholdet. Her er de vigtigste grunde til at have en grundig lejekontrakt:

Juridisk beskyttelse

En korrekt lejekontrakt sikrer begge parters rettigheder ved konflikter og fungerer som juridisk dokumentation. Den definerer præcist hvem der har hvilke forpligtelser og beskytter mod uretmæssig opsigelse eller andre problematiske situationer.

I tilfælde af tvist vil den skriftlige lejekontrakt være det centrale bevis for, hvad parterne har aftalt. Uden en skriftlig kontrakt kan det være ekstremt vanskeligt at dokumentere aftalens indhold, hvilket kan føre til langvarige og omkostningsfulde retssager.

I henhold til andre portaler med stor erfaring er en grundig lejekontrakt det vigtigste værktøj til at undgå juridiske komplikationer senere hen.

Økonomisk sikkerhed

Kontrakten fastlægger alle økonomiske forhold som husleje, depositum og forbrugsafregning. Dette giver forudsigelighed og beskytter mod uventede udgifter, der ellers kunne opstå ved mundtlige misforståelser eller ændrede vilkår.

En detaljeret lejekontrakt specificerer: - Nøjagtig månedlig husleje og betalingsdato - Depositummets størrelse og vilkår for tilbagebetaling - Hvem der betaler for forskellige forbrugsudgifter - Eventuelle varslingsperioder for huslejestigninger - Konsekvenser ved forsinket betaling

Praktisk klarhed

Med en lejekontrakt er der ingen tvivl om reglerne for brug af lejemålet, vedligeholdelse, husdyrhold eller fremleje. Det giver tryghed i hverdagen at kende rammerne for, hvad der er tilladt, og hvad der kræver særlig tilladelse.

Særligt for deleboliger og roommate-situationer er det vigtigt at have klare linjer for: - Brug af fællesarealer - Ansvarsfordeling for rengøring og vedligeholdelse - Gæstepolitik og overnattende besøgende - Regler for støj og fester - Proces ved udflytning og ny indflytning

Konfliktforebyggelse

En grundig kontrakt forebygger misforståelser og giver klare retningslinjer ved uenigheder. Det sparer tid, penge og frustrationer for både lejer og udlejer, når potentielle konfliktpunkter er adresseret på forhånd.

Ifølge Lejernes Landsorganisation (LLO) kan mange af de sager, de håndterer, have været undgået med en klar og detaljeret lejekontrakt.

En velskrevet lejekontrakt er derfor ikke bare lovpligtig - den er fundamentet for et trygt og problemfrit lejeforhold. Den beskytter begge parters interesser og sikrer klare rammer gennem hele lejeperioden.

Den nye A9-standardkontrakt

Fra A10 til A9: Hvad er ændret?

Med indførelsen af den nye lejelov i juli 2022 blev A9-standardkontrakten den officielle typeformular i Danmark, som afløste den tidligere A10-version. Denne ændring repræsenterer en betydelig modernisering af det juridiske grundlag for lejeforhold.

A9-standardkontrakten adskiller sig fra den tidligere A10-version på flere væsentlige punkter:

• Opdaterede regler om vedligeholdelse: Klarere skelnen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelsespligt, med mere detaljerede beskrivelser af parternes ansvar.

• Nye bestemmelser om digital kommunikation: Kontrakten indeholder nu specifikke felter til e-mailadresser og giver mulighed for at aftale digital kommunikation som den primære kommunikationsform mellem lejer og udlejer.

• Klarere retningslinjer for energimærkning: Øget fokus på boligens energimæssige stand med krav om angivelse af energimærke og oplysninger om energiforbruget.

• Præciserede regler om husdyrhold: Mere detaljerede bestemmelser om tilladelse eller forbud mod husdyr, inklusive specificering af type og antal af dyr.

• Moderniserede bestemmelser om fremleje: Tydeliggørelse af reglerne for fremleje, herunder de situationer hvor lejer har ret til at fremleje, og hvordan processen skal håndteres.

• Forenklede formuleringer: Generelt er sproget i A9-kontrakten gjort mere tilgængeligt og forståeligt for almindelige borgere uden juridisk baggrund.

Ifølge Indenrigs- og Boligministeriet er formålet med ændringerne at modernisere lejelovgivningen og gøre reglerne mere gennemskuelige for både lejere og udlejere.

Hvornår skal A9-kontrakten anvendes?

A9-standardkontrakten er obligatorisk for alle nye lejekontrakter indgået efter 1. juli 2022. For eksisterende lejeforhold gælder:

• Ældre kontrakter (A10 eller tidligere) forbliver gyldige, men ved væsentlige ændringer i vilkårene skal der oprettes en ny A9-kontrakt.
• Ved genudlejning skal udlejer altid anvende den nye A9-formular.
• Ved fremleje anbefales det også at bruge A9-kontrakten for at sikre overensstemmelse med gældende lovgivning.

For personer der søger at finde en roommate til deling af lejlighed, er det særligt vigtigt at være opmærksom på, om den eksisterende kontrakt tillader fremleje eller tilflytning af flere beboere.

Hvor finder du A9-kontrakten?

Den officielle A9-standardkontrakt kan downloades fra Indenrigs- og Boligministeriets hjemmeside eller hentes hos en række boligorganisationer og udlejningsportaler. Det er afgørende at bruge den korrekte og opdaterede version for at sikre kontraktens juridiske gyldighed.

Sådan laver du en juridisk korrekt lejekontrakt

Grundlæggende krav

For at sikre at din lejekontrakt er juridisk bindende og opfylder lovgivningens krav, skal du følge disse grundlæggende trin:

• Download den officielle A9-standardkontrakt fra en autoriseret kilde som Indenrigs- og Boligministeriet
• Udfyld kun de markerede felter i formularen - undgå at ændre i standardteksten
• Sørg for tydelig skrift uden overstrygninger for at undgå senere tvivl om indholdet
• Få begge parter til at underskrive alle sider af kontrakten, ikke kun den sidste side
• Udlever en kopi til hver part umiddelbart efter underskrift

En undersøgelse foretaget af Huslejenævnet viser, at op mod 30% af alle lejekontrakter indeholder fejl eller mangler, der potentielt kan svække deres juridiske gyldighed. Vær derfor omhyggelig med alle detaljer.

Nøgleoplysninger der skal inkluderes

Persondata:

• Fulde navne på alle involverede parter (alle lejere skal nævnes)
• CPR-numre eller CVR-numre (for privatpersoner og virksomheder)
• Aktuelle adresser
• Kontaktinformation (telefonnumre)
• E-mailadresser til digital kommunikation

Lejemålets specifikationer:

• Præcis adresse med etage og side
• Boligens totale areal i kvadratmeter (brutto- og nettoareal)
• Erhvervsareal hvis relevant
• Antal værelser og deres anvendelse
• Adgang til fællesfaciliteter (vaskekælder, cykelkælder, gård osv.)
• Parkeringsmuligheder
• Kælderrum eller loftsrum (med specifik identifikation)

For personer, der overvejer at dele en lejlighed med roommates, er det særligt vigtigt at have præcise specifikationer af alle rum og fællesarealer.

Økonomiske detaljer:

• Månedlig husleje med betalingsdato
• Depositum (specificér beløb og beregning)
• Forudbetalt husleje
• A conto beløb for varme og vand
• Andre faste udgifter (antenne, internet, rengøring af fællesarealer)
• Betalingsmetode og information (kontonummer, MobilePay eller andet)

Typiske fejl at undgå

Ifølge Lejerådgivningen er disse de hyppigste fejl i lejekontrakter:

1. Manglende specificering af lejemålets stand ved indflytning
2. Ulovligt høje depositumsbeløb (må maksimalt udgøre 3 måneders husleje)
3. Uklare vedligeholdelsespligter der ikke specificerer hvem der er ansvarlig for hvad
4. Manglende angivelse af energimærkning
5. Ugyldige klausuler i §11 der strider mod lejelovens beskyttelsespræceptive regler

Vær særligt opmærksom på disse punkter for at undgå potentielle juridiske problemer senere hen.

Særlige forhold i lejekontrakten

§11: Den vigtige paragraf

Paragraf 11 i A9-standardkontrakten er det eneste sted, hvor særlige vilkår kan tilføjes. Dette gør den til kontraktens måske vigtigste sektion, da den giver mulighed for at tilpasse aftalen til parternes specifikke behov og situationen.

Ifølge Boligsiden bør følgende overvejelser indgå, når §11 udfyldes:

Tidsbegrænsning:

• Lejeperiodens præcise start- og slutdato
• Juridisk gyldig begrundelse for tidsbegrænsningen (f.eks. udstationering, salgsplaner, renovering)
• Konsekvenser ved ophør (f.eks. fraflytning uden yderligere varsel)
• Eventuelle muligheder for forlængelse

En tidsbegrænset lejekontrakt kræver altid en saglig begrundelse for at være gyldig, og denne skal klart fremgå af kontrakten. Domstolene har i flere tilfælde tilsidesat tidsbegrænsninger, der ikke var tilstrækkeligt begrundede.

Vedligeholdelse:

• Detaljeret fordeling af vedligeholdelsespligter
• Særlige krav til rengøring (f.eks. professionel rengøring ved fraflytning)
• Håndtering af haver/altaner, herunder snerydning og ukrudtsbekæmpelse
• Eventuelle særlige forpligtelser vedrørende tekniske installationer

For deleboliger er det særligt vigtigt at specificere, hvordan vedligeholdelsesansvaret fordeles mellem beboerne.

Ændringer i lejemålet:

• Tilladelse eller forbud mod ombygning og ændringer
• Specifikke krav om reetablering ved fraflytning
• Godkendelsesprocesser for eventuelle ændringer
• Dokumentationskrav før og efter ændringer

Husdyr:

• Udtrykkelig tilladelse eller forbud
• Antal og type af tilladte dyr
• Særlige betingelser (f.eks. forsikring, ansvar for skader)
• Konsekvenser ved overtrædelse

Lovlige og ulovlige vilkår i §11

Det er vigtigt at forstå, at ikke alle særlige vilkår er lovlige at indføje i §11. Lejeloven indeholder en række beskyttelsespræceptive regler, som ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Eksempler på vilkår der IKKE kan indføjes gyldigt: - Forbud mod at klage til huslejenævnet - Depositum på mere end 3 måneders husleje - Automatiske huslejestigninger ud over det tilladte i lejeloven - Fratagelse af lejerens lovbestemte rettigheder - Begrænsninger i opsigelsesretten der er mere restriktive end loven

Eksempler på lovlige særlige vilkår: - Aftale om indvendig vedligeholdelse ud over det lovpligtige - Specifikke regler for anvendelse af fællesarealer - Aftale om særlige rapporteringspligter ved skader - Detaljerede husordensregler - Krav om bestemt kommunikationsform

Ifølge Lejernes Landsorganisation er ulovlige vilkår i §11 en af de hyppigste årsager til tvister ved huslejenævn. Sørg derfor for at konsultere en juridisk ekspert eller en lejerforening, hvis du er i tvivl om lovligheden af et specifikt vilkår.

Deling af lejebolig

Forskellige typer af delekontrakter

Når flere personer bor sammen i samme lejemål, er det afgørende at have en klar struktur for det juridiske forhold. Der findes hovedsageligt to modeller:

Fælles lejemål:

• Alle lejere har samme rettigheder og står på kontrakten
• Solidarisk hæftelse for huslejen (alle er ansvarlige for hele beløbet)
• Fælles opsigelsesret (typisk kan én lejer ikke opsiges uden de andre)
• Alle lejere har samme retsstilling over for udlejer

Denne model er ideel for roommates der leder efter en lejlighed sammen og ønsker lige status i lejeforholdet.

Hovedlejer med fremlejekontrakter:

• Hovedlejer har det primære juridiske ansvar over for udlejer
• Separate kontrakter mellem hovedlejer og hver fremlejer
• Særlige regler for huslejefastsættelse (må ikke overstige hovedlejerens egen husleje)
• Forskellige opsigelsesvarsler og rettigheder

Denne model er velegnet, når én person allerede har lejemålet og ønsker at udleje et værelse til en roommate.

Praktiske aspekter ved deleboliger

At bo flere sammen kræver ikke kun juridiske overvejelser, men også praktiske aftaler for at sikre et harmonisk samboerskab:

Fordeling af fællesudgifter:

• Klare aftaler om betaling af husleje (hvem betaler, hvornår og hvordan)
• System for deling af forbrugsudgifter (el, vand, varme, internet)
• Håndtering af fælles indkøb (toiletpapir, rengøringsmidler, mad)
• Etablering af eventuel fælleskasse

Håndtering af depositum mellem beboere:

• Aftale om fordeling af det oprindelige depositum
• Procedure ved udskiftning af beboere
• Dokumentation af lejemålets stand før og efter hver beboer
• Afregningsmodel ved fraflytning

Intern fordeling af vedligeholdelsespligter:

• Rengøringsplan for fællesarealer
• Ansvarsfordeling for daglig, ugentlig og månedlig vedligeholdelse
• Procedure ved skader eller slitage
• Konsekvenser ved manglende overholdelse af pligter

Regler for gæster og overnattende:

• Aftale om besøgende og deres antal
• Regler for overnattende gæster og varighed
• Eventuelle begrænsninger i weekender eller hverdage
• Varslingsregler ved længerevarende besøg

Konflikthåndtering:

• Procedure for løsning af uenigheder
• Regelmæssige husmøder
• Eventuel ekstern mægling
• Sidste udvej ved uløselige konflikter

For at sikre et vellykket bofællesskab anbefaler FindRoommate at udarbejde et sæt skriftlige husregler, der supplerer den juridiske lejekontrakt.

Juridiske aspekter ved deleboliger

Når flere bor sammen, opstår der særlige juridiske forhold, som alle parter bør være opmærksomme på:

Solidarisk hæftelse:

Når flere står på samme lejekontrakt, hæfter alle typisk solidarisk for huslejen. Det betyder, at udlejer kan kræve hele huslejen fra én hvilken som helst af lejerne, hvis andre ikke betaler deres del.

Opsigelse:

I et fælles lejemål kan én lejer typisk ikke opsiges individuelt af udlejer. Opsigelse omfatter alle lejere. Internt mellem lejerne kan der dog aftales, hvordan udskiftning af beboere håndteres.

Fremleje:

I et fremlejeforhold har fremlejetageren ikke et direkte juridisk forhold til udlejer, men kun til hovedlejeren. Dette giver fremlejetageren færre rettigheder, men også mindre ansvar.

Ifølge Lejeloven.dk er det afgørende at være opmærksom på disse forhold, når man indgår i et bofællesskab, for at undgå ubehagelige overraskelser senere.

Fremlejekontrakter

Lovlige rammer for fremleje

Fremleje betyder, at den oprindelige lejer (hovedlejeren) udlejer hele eller dele af boligen til en anden person (fremlejetageren) i en begrænset periode. Lejeloven sætter klare rammer for denne praksis:

Tidsmæssige begrænsninger:

• Maksimal fremlejeperiode på typisk 2 år for hele boligen
• Ingen eksplicit tidsbegrænsning ved delvis fremleje (f.eks. et værelse)
• Varslingskrav til udlejer (typisk 6 uger før fremlejeperiodens start)
• Præcise ophørsbestemmelser, der skal overholdes af alle parter

For personer der ønsker at fremleje et værelse i en periode, er det vigtigt at være opmærksom på disse begrænsninger.

Økonomiske aspekter:

• Fremlejelejen må ikke overstige hovedlejerens egen husleje
• Ved delvis fremleje skal lejen stå i rimeligt forhold til den fremlejede del
• Depositumregler (typisk maksimalt 3 måneders leje)
• Klare aftaler om forbrugsafregning mellem hoved- og fremlejetager

Godkendelsesproces

I de fleste tilfælde kræver fremleje udlejers godkendelse, men processen varierer afhængigt af situationen:

Fremleje af hele boligen:

1. Lejer har ret til at fremleje i op til 2 år ved midlertidigt fravær pga. sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende
2. Skriftlig ansøgning til udlejer med alle relevante detaljer om fremlejetageren
3. Udlejer kan kun modsætte sig fremlejen, hvis ejendommen har færre end 13 lejemål, eller hvis der er væsentlige grunde til at afvise den specifikke fremlejetager

Delvis fremleje:

1. Lejer har generelt ret til at fremleje op til halvdelen af boligens rum
2. Skriftlig meddelelse til udlejer med oplysninger om fremlejetageren
3. Det samlede antal personer i boligen må ikke overstige antallet af rum

Krav til dokumentation:

• Skriftlig fremlejekontrakt mellem hovedlejer og fremlejetager
• Tydelig angivelse af fremlejeperioden
• Præcis beskrivelse af det fremlejede (rum, fællesarealer)
• Aftale om huslejens størrelse og betalingsform

Udlejers rettigheder:

• Rimelig frist til at vurdere fremlejetagerens forhold (typisk 2 uger)
• Ret til at afvise fremlejetager på baggrund af boligens størrelse eller fremlejetagers forhold
• Ret til at kræve, at hovedlejer fortsat bor i boligen ved delvis fremleje

Tidsfrist for svar:

• Udlejer skal svare inden for en rimelig tid (typisk 2-4 uger)
• Ved manglende svar kan fremlejen i nogle tilfælde betragtes som stiltiende godkendt
• Svar skal gives skriftligt for at sikre dokumentation

Konsekvenser ved manglende godkendelse:

• Ulovlig fremleje kan være grund til ophævelse af hovedlejerens lejekontrakt
• Fremlejetager kan risikere at skulle fraflytte med kort varsel
• Potentielle økonomiske konsekvenser for hovedlejeren

For at sikre en problemfri fremlejeproces anbefaler FindRoommate at bruge standardiserede fremlejekontrakter og altid sikre skriftlig godkendelse fra udlejer.

Huslejestigninger og regulering

Lovlige grunde til huslejestigninger

I Danmark er der strenge regler for, hvornår og hvordan huslejen kan stige. De lovlige grunde til huslejestigninger afhænger af boligtypen og reguleringsformen:

For lejemål omfattet af boligreguleringsloven:

• Omkostningsbestemt husleje baseret på ejendommens driftsudgifter
• Forbedringer af lejemålet der øger brugsværdien
• Nettoprisindeksregulering, hvis dette er aftalt i kontrakten
• Skatte- og afgiftsstigninger der påvirker ejendommens drift

For lejemål med fri huslejefastsættelse:

• Markedslejeregulering i henhold til det lokale lejeniveau
• Trappelejeordninger aftalt ved kontraktens indgåelse
• Forbedringer der væsentligt øger lejemålets værdi
• Indeksregulering i henhold til nettoprisindekset

Varsling af huslejestigninger

Processen for varsling af huslejestigninger er nøje reguleret:

1. Skriftlig varsling med tydelig angivelse af stigningens størrelse
2. Varslingsperiode på typisk 3 måneder
3. Beregningsgrundlag der viser, hvordan den nye husleje er fastsat
4. Information om indsigelsesmuligheder og frister

For personer der deler lejlighed er det særligt vigtigt at have en klar aftale om, hvordan den indvendige vedligeholdelse fordeles mellem beboerne.

Istandsættelse ved fraflytning

Når et lejeforhold ophører, opstår spørgsmålet om istandsættelse. Her skelnes mellem tre hovedtyper:

Normal istandsættelse:

• Maling af vægge og lofter
• Behandling af gulve
• Rengøring af installationer
• Afrensning af kalk og lignende

Misligholdelse:

• Skader ud over almindeligt slid og ælde
• Ødelagte installationer eller bygningsdele
• Manglende rengøring
• Gennemgående huller i vægge eller gulve

Forandringer og reetablering:

• Ændringer foretaget af lejer under boperioden
• Fjernede vægge eller installationer
• Ændret rumfordeling
• Særlige installationer eller farvevalg

Huslejenævnet har en omfattende praksis for, hvad der anses som henholdsvis almindeligt slid og misligholdelse. Generelt skal lejer kun betale for misligholdelse og reetablering efter uaftalte ændringer.

Dokumentation af lejemålets stand

For at undgå konflikter om lejemålets stand er grundig dokumentation afgørende:

Ved indflytning:

• Detaljeret indflytningsrapport med beskrivelse af alle rum
• Fotodokumentation af eventuelle skader eller mangler
• Liste over inventar og dets stand
• Skriftlig godkendelse fra begge parter

Under lejeperioden:

• Løbende dokumentation af vedligeholdelsesarbejder
• Billeder før og efter større reparationer
• Skriftlig korrespondance om fejl og mangler
• Kvitteringer for materialer og arbejdsløn

Ved fraflytning:

• Systematisk gennemgang med udlejer (fraflytningssyn)
• Sammenligning med indflytningsrapporten
• Fotodokumentation af slutstanden
• Skriftlig fraflytningsrapport underskrevet af begge parter

For roommates der deler ansvar for lejemålet er det særligt vigtigt at have grundig dokumentation, da man kan ende med at hæfte for tidligere beboeres skader.

Afslutning af lejeforhold

Opsigelse af lejemål

Når et lejeforhold skal afsluttes, er der forskellige regler afhængigt af, om opsigelsen kommer fra lejer eller udlejer:

Fra lejerens side:

• Opsigelsesvarsler (typisk 3 måneder for almindelige lejeboliger)
• Formkrav (skriftlig opsigelse med underskrift)
• Dokumentationskrav (bekræftelse på modtagelse anbefales)
• Mulighed for at finde en ny lejer til overtagelse (med udlejers godkendelse)

Fra udlejers side:

• Lovlige opsigelsesgrunde (f.eks. udlejers eget brug, nedrivning, omfattende renovering)
• Varslingskrav (typisk 3-12 måneder afhængigt af opsigelsesgrund)
• Formelle krav til opsigelsesskrivelsen
• Lejerens indsigelsesmuligheder (typisk 6 uger)

Ifølge statistikker fra Lejernes Landsorganisation erklæres op mod 40% af alle udlejeropsigelser ugyldige ved indbringelse for huslejenævnet eller boligretten på grund af formfejl eller manglende lovlig opsigelsesgrund.

For personer der skal finde en ny bolig er det vigtigt at kende sine rettigheder og pligter ved opsigelse.

Fraflytningssyn

Fraflytningssynet er en kritisk del af afslutningen på et lejeforhold og afgør, hvordan depositum bliver afregnet:

Krav til synet:

• Udlejer skal indkalde lejer med mindst 1 uges varsel
• Synet skal afholdes senest 2 uger efter fraflytningsdagen
• Begge parter bør være til stede ved synet
• Systematisk gennemgang af alle rum og installationer

Dokumentation af stand:

• Detaljeret fraflytningsrapport med beskrivelse af mangler
• Sammenligning med indflytningsrapporten
• Fotodokumentation af eventuelle skader
• Underskrift fra begge parter

Tidsfrist for rapport:

• Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet
• Hvis lejer ikke er til stede, skal rapporten sendes inden 2 uger
• Mangler der ikke er anført i rapporten, kan ikke senere kræves udbedret

Opgørelse af istandsættelse:

• Specificeret liste over nødvendige arbejder
• Prisoverslag for hvert arbejde
• Fordeling mellem normal istandsættelse og misligholdelse
• Endelig opgørelse senest 6 uger efter fraflytning

For personer der har delt bolig er det vigtigt at afklare, hvordan depositum og eventuelle istandsættelsesudgifter fordeles mellem beboerne.

Konflikthåndtering og klageinstanser

Huslejenævnet

Huslejenævnet er ofte første instans ved lejeretlige tvister:

Typiske sager for huslejenævnet:

• Huslejens størrelse og varsling af stigninger
• Vedligeholdelsespligter og mangler
• Depositum og istandsættelseskrav
• Opsigelsessager og ophævelser
• Godkendelse af forbedringer

Sagsgang:

1. Skriftlig klage indgives til kommunens huslejenævn
2. Modparten får mulighed for at komme med bemærkninger
3. Nævnet indhenter yderligere oplysninger (evt. med besigtigelse)
4. Afgørelse træffes typisk inden for 4 måneder
5. Gebyr på ca. 300-500 kr. (returneres ved medhold)

Beboerklagenævnet

Beboerklagenævnet behandler sager i almene boliger:

Typiske sager:

• Husordensovertrædelser
• Vedligeholdelsesmangler
• Istandsættelse ved fraflytning
• Råderet og installationsret
• Fremleje og bytning

For roommates i almene boliger er det vigtigt at kende til beboerklagenævnets rolle ved konflikter.

Boligretten

Hvis en sag ikke kan løses ved huslejenævnet, eller hvis parterne er uenige i nævnets afgørelse, kan sagen indbringes for boligretten:

Typiske boligretssager:

• Anke af huslejenævnets afgørelser
• Komplekse juridiske tvister
• Sager med principiel karakter
• Sager om ophævelse af lejekontrakter

Fordele ved boligretten:

• Juridisk bindende afgørelse
• Mulighed for vidneførsel
• Juridisk ekspertise i dommerpanel
• Grundigere behandling end i nævn

Ulemper ved boligretten:

• Højere omkostninger (retsafgifter og advokatbistand)
• Længere sagsbehandlingstid
• Mere formel proces
• Risiko for sagsomkostninger ved tab

Danmarks Domstole oplyser, at en typisk boligretssag har en gennemsnitlig sagsbehandlingstid på 6-12 måneder.

Særlige situationer

Ved skilsmisse

Skilsmisse komplicerer ofte lejeforhold:

Håndtering af fælles lejemål:

• Begge ægtefæller hæfter solidarisk for lejemålet
• Udlejer kan ikke tvinges til at acceptere ændring i lejerkredsen
• Midlertidige løsninger under separationsperioden
• Særlige regler ved boligrettens afgørelse om brugsret

Overtagelse af lejemål:

• Aftale mellem parterne om hvem der fortsætter lejeforholdet
• Udlejers godkendelse af den fortsættende lejer
• Dokumentation for ændringen i civilstand
• Økonomisk vurdering af den tilbageværende lejers betalingsevne

Økonomisk opgør:

• Fordeling af depositum og forudbetalt leje
• Ansvar for eventuelle skader på lejemålet
• Fordeling af flytteomkostninger
• Eventuel kompensation for efterladte forbedringer

For personer der skal finde en ny bolig efter skilsmisse, er det vigtigt at få en klar juridisk afklaring af boligsituationen.

Ved dødsfald

Når en lejer dør, opstår der særlige situationer:

Ægtefælles overtagelsesret:

• Efterlevende ægtefælle har ret til at fortsætte lejeforholdet
• Samme vilkår som det oprindelige lejeforhold
• Ingen krav om ny lejekontrakt, men anmeldelse til udlejer
• Mulighed for at udøve alle lejerrettigheder

Dødsboets forpligtelser:

• Dødsboet hæfter for huslejen indtil lovlig fraflytning
• Ansvar for rydning og rengøring af lejemålet
• Pligt til at gennemføre fraflytningssyn
• Afregning af deposita og eventuelle istandsættelseskrav

Opsigelsesregler:

• Dødsboet kan opsige med 1 måneds varsel uanset kontraktens bestemmelser
• Særlige regler for varsling ved dødsfald
• Udlejer kan ikke stille særlige krav ved dødsfald
• Bobehandlers rolle ved afviklingen af lejeforholdet

Ifølge Borger.dk er det vigtigt at meddele dødsfaldet til udlejer hurtigst muligt for at afklare den fremtidige situation.

Nye digitale krav til lejekontrakter

Digital signatur og kommunikation

Digitaliseringen har ændret måden, vi indgår og administrerer lejeforhold på:

Digital underskrift:

• NemID/MitID-signatur er juridisk bindende
• Platforme til digital underskrift af lejekontrakter
• Sikker opbevaring af digitalt signerede dokumenter
• Bevismæssig værdi af digitale signaturer

E-mail som officiel kommunikationskanal:

• Lejelovens accept af digital kommunikation
• Krav om udtrykkelig aftale i kontrakten
• Juridisk værdi af e-mail-korrespondance
• Bevisførelse ved tvister om digital kommunikation

For udlejere med flere lejemål kan digitalisering betyde betydelige administrative fordele.

GDPR og lejeforhold

Persondataforordningen (GDPR) har givet nye regler for håndtering af lejeres persondata:

Udlejers forpligtelser:

• Retmæssig indsamling og opbevaring af personoplysninger
• Kun indsamling af nødvendige oplysninger
• Sikker håndtering af følsomme data som CPR-numre
• Sletning af data ved lejeforholdets ophør

Lejerens rettigheder:

• Ret til indsigt i opbevarede personoplysninger
• Ret til berigtigelse af fejlagtige oplysninger
• Ret til sletning efter lejeforholdets ophør
• Klagemuligheder ved brud på persondatasikkerheden

Datatilsynet har udarbejdet særlige retningslinjer for udlejeres håndtering af lejeres personoplysninger.

Rettigheder og pligter i et lejeforhold

Udlejers rettigheder og pligter

Et balanceret lejeforhold kræver, at begge parter kender deres rolle:

Udlejers rettigheder:

• Ret til rettidig betaling af husleje
• Adgang til lejemålet i særlige situationer (med varsel)
• Ret til at håndhæve husordensregler
• Mulighed for regulering af husleje i henhold til loven
• Sikring af ejendommens værdi

Udlejers pligter:

• Stille lejemålet til rådighed i aftalt stand
• Vedligeholde ejendommen forsvarligt
• Sikre ro og orden i ejendommen
• Overholde varslingsregler ved ændringer
• Rettidig tilbagebetaling af depositum

Ifølge Ejendomsforeningen Danmark er gensidig respekt og klar kommunikation nøglen til et velfungerende lejeforhold.

Lejerens rettigheder og pligter

Lejerens rettigheder:

• Brugsret til det lejede uden forstyrrelser
• Beskyttelse mod uberettigede huslejestigninger
• Ret til at få udbedret væsentlige mangler
• Opsigelsessikkerhed i henhold til lejeloven
• Indsigelsesret ved udlejers beslutninger

Lejerens pligter:

• Rettidig betaling af husleje og andre ydelser
• Forsvarlig brug af det lejede
• Overholdelse af husorden
• Anmeldelse af skader og mangler
• Tilbagelevering af lejemålet i aftalt stand

For personer der deler bolig, er det vigtigt at være opmærksom på, hvordan rettigheder og pligter påvirkes af bofællesskabets struktur.

FAQ - Ofte stillede spørgsmål

Omkring kontrakten

Kan jeg ændre i en standardkontrakt?

Nej, kun i §11 må der tilføjes særlige vilkår. Standardteksten i typeformularen må ikke ændres, da det kan gøre kontrakten ugyldig.

Hvad er maksimalt depositum?

Typisk 3 måneders husleje plus op til 3 måneders forudbetalt leje. Dette giver en maksimal sikkerhed for udlejer på 6 måneders husleje ved indflytning.

Kan en lejekontrakt være mundtlig?

Ja, mundtlige lejeaftaler er juridisk bindende, men det anbefales kraftigt at have en skriftlig kontrakt for at undgå misforståelser og bevismæssige problemer.

Hvad skal jeg være særligt opmærksom på ved underskrift?

• Læs kontrakten grundigt, især §11 med særlige vilkår
• Tjek at alle bilag er vedlagt og nævnt i kontrakten
• Verificér at alle økonomiske detaljer stemmer overens
• Sørg for at huslejereguleringer er klart beskrevet

Omkring deleboliger

Hvordan håndterer vi udskiftning af roommate?

Ifølge FindRoommate afhænger dette af kontraktformen: 1. Ved fælles kontrakt kræves typisk udlejers godkendelse og en ny kontrakt 2. Ved fremlejekontrakt kan hovedlejer normalt indgå ny fremlejekontrakt 3. Depositum bør afregnes direkte mellem fraflyttende og indflyttende roommate

Hvem hæfter for skader i fællesarealer?

Ved fælles lejekontrakt hæfter alle lejere solidarisk. Ved fremlejeforhold hæfter hovedlejeren over for udlejer, men kan kræve betaling fra fremlejetager, hvis denne har forvoldt skaden.

Kan en roommate opsiges af de andre beboere?

Nej, hvis alle står på samme kontrakt. I et fremlejeforhold kan hovedlejer opsige fremlejetager i henhold til fremlejekontraktens bestemmelser.

Omkring fraflytning

Skal jeg male ved fraflytning?

Det afhænger af kontraktens bestemmelser om vedligeholdelse og hvor længe du har boet i lejemålet. Typisk skal der males, hvis der er gået mere end 3-5 år siden sidste maling.

Hvornår skal mit depositum tilbagebetales?

Senest 6 uger efter fraflytning skal udlejer fremsende endelig opgørelse og tilbagebetale det resterende depositum.

Kan jeg nægte at betale for istandsættelse?

Ja, hvis du mener kravet er urimeligt. Du kan indbringe sagen for huslejenævnet, der vil afgøre, om kravet er berettiget.

Særlige situationer

Ved skilsmisse

• Håndtering af fælles lejemål
• Overtagelse af lejemål
• Økonomisk opgør

Ved dødsfald

• Ægtefælles overtagelsesret
• Dødsboets forpligtelser
• Opsigelsesregler

Opdateringer i lejelovgivningen 2025

Seneste ændringer

Lejelovgivningen udvikler sig løbende, og i 2025 er der implementeret flere betydningsfulde ændringer:

Ændringer i energikrav:

• Nye energimærkningskrav til udlejningsejendomme
• Udlejers forpligtelser ved energirenovering
• Lejerens rettigheder ved manglende energieffektivitet
• Særlige tilskudsordninger ved energiforbedringer

Digitalisering af lejeforhold:

• Øgede muligheder for digital kommunikation
• Nye krav til digital dokumentation
• Forenklede processer ved digital underskrift
• Styrket retssikkerhed gennem elektronisk journalføring

Ændringer i depositumregler:

• Nye regler for indeksregulering af depositum
• Præcisering af regler for tilbagebetaling
• Særlige bestemmelser ved overtagelse af lejemål
• Tydeliggørelse af fradragsberettigede udgifter

For at holde dig opdateret med de nyeste ændringer, anbefaler vi at følge med på Indenrigs- og Boligministeriets hjemmeside eller konsultere FindRoommate's artikelsektion.

Konklusion

En velskrevet og juridisk korrekt lejekontrakt er fundamentet for et vellykket lejeforhold. Ved at forstå og overholde lejelovens bestemmelser kan både lejere og udlejere sikre sig mod ubehagelige overraskelser og dyre konflikter.

Uanset om du er på udkig efter en roommate til din lejlighed, et værelse i en delt bolig, eller en lejlighed til dig og din roommate, er en grundig forståelse af lejekontrakter afgørende for din boligsituation.

Hold dig opdateret med de seneste ændringer i lejelovgivningen og søg altid professionel rådgivning, hvis du er i tvivl om dine rettigheder eller forpligtelser.

---

Sidst opdateret: Marts 2025d](https://findroommate.dk) er det vigtigt at være opmærksom på, hvordan huslejestigninger påvirker den interne fordeling af udgifter.

Lejerens indsigelsesmuligheder

Hvis en lejer mener, at en huslejestigning er uberettiget eller for høj, har lejeren flere muligheder:

1. Skriftlig indsigelse til udlejer inden 6 uger fra modtagelsen af varslingen
2. Klage til huslejenævnet med dokumentation for, hvorfor stigningen anses for urimelig
3. Forhandling med udlejer om en mere rimelig stigning
4. Juridisk bistand fra lejerforeninger eller advokat ved komplekse sager

Lejernes Landsorganisation anbefaler, at lejere altid får vurderet lovligheden af huslejestigninger, da mange stigninger viser sig at være helt eller delvist uberettigede.

Vedligeholdelse og istandsættelse

Fordeling af vedligeholdelsespligter

En af de mest almindelige kilder til konflikter i lejeforhold er spørgsmålet om, hvem der har ansvaret for forskellige typer vedligeholdelse. Lejeloven skelner mellem:

Indvendig vedligeholdelse:

• Maling, hvidtning og tapetsering
• Vedligeholdelse af gulve
• Låse og nøgler
• Ruder (med mindre andet er aftalt)
• Hårde hvidevarer, hvis disse er en del af lejemålet

Udvendig vedligeholdelse:

• Tag og facader
• Tekniske installationer
• Fællesarealer
• Udvendige døre og vinduer
• Varmeanlæg og ventilationssystemer

Ifølge Boligstyrelsen har udlejer typisk pligten til den udvendige vedligeholdelse, mens den indvendige vedligeholdelse kan være pålagt enten lejer eller udlejer afhængigt af kontraktens bestemmelser.

For personer der deler lejlighed er det særligt vigtigt at have en klar aftale om, hvordan den indvendige vedligeholdelse fordeles mellem beboerne, så misforståelser og konflikter undgås